Entenda: Investir ou não em ativos na aquisição de terras agrícolas

Portal do Agronegócio | Cristina Ferreira – São Paulo | 28/01/2025 | Amanda Faria

O preço das terras agrícolas vem subindo ano a ano consideravelmente, e o esclarecimento das dúvidas contribui para a tomada de decisão de investimento ou não em ativos, cujo valores são expressivos. Entenda, abaixo, alguns highlights sobre o tema na explicação da advogada Amanda Faria, sócia de imobiliário do escritório Simões Pires.

Confira:

A área rural precisa ser utilizada, necessariamente, para atividades voltadas ao agronegócio ou à pecuária?

Não. A área rural pode ter como foco o desenvolvimento de atividades diversas, que não as voltadas ao agronegócio e/ou à pecuária. É fundamental saber em qual tipo de mercado se deseja investir para, então, iniciar a busca do imóvel rural apropriado.

Atividades voltadas à produção de energia renovável, descarbonização, geração de crédito de carbono, agrofotovoltaico (geração de energia + agricultura e/ou pecuária) estão em voga e tem permeado o cenário ocupado pelas áreas rurais no Brasil nos últimos anos, sendo relevantes para a diversificação das atividades desenvolvidas em imóveis dessa natureza.

As condições econômicas gerais, incluindo taxas de juros e inflação, vêm influenciando diretamente o mercado imobiliário. Como viabilizar a aquisição de imóveis rurais nesse cenário?

Focar em investimentos de longo prazo é uma ótima opção. Investimentos estratégicos, voltados em taxa interna de retorno (TIR) como, por exemplo, energias renováveis, fundos imobiliários, comercialização de crédito de carbono, dentre outros, são alternativas às aquisições direcionadas exclusivamente à geração de renda.

Outro fator a ser levado em consideração é que, dificilmente, o valor do imóvel rural deixa de acompanhar, pelo menos, a inflação. Como se diz, “terra é sempre terra”: quando produtiva, sempre será sinônimo de segurança de investimento financeiro.

Sou estrangeiro e gostaria de investir em negócios desenvolvidos em terras rurais. Como devo proceder?

O diploma legal brasileiro traz restrições no que tange à aquisição e a alguns regimes jurídicos de ocupação da terra por estrangeiro. Tal medida visa à segurança jurídica e à soberania nacional, no que se refere ao domínio das áreas rurais no Brasil.

Não obstante, existem formatos jurídicos os quais podem ser adotados, a depender da atividade a ser desenvolvida na área rural objetivada (se atividade com foco em agro ou indústria ou serviços), bem como uma variedade de investimentos os quais podem ser direcionados a investidores estrangeiros, sem prejuízo do cumprimento da legislação vigente.

Para decidir qual a melhor via jurídica a adotar, é necessário uma avaliação individualizada do caso concreto.

Dentro do viés da aquisição de imóvel rural mediante contratação de financiamento imobiliário, fundo de investimento imobiliário ou qualquer outra linha de crédito, o que é preciso saber?

A primeira informação relevante é se o imóvel rural está devidamente regularizado perante os órgãos competentes. Diferentemente dos imóveis urbanos, os imóveis rurais estão sujeitos a uma série de obrigações de ordens ambiental, cadastrais, geográficas e fiscais, as quais, caso não estejam devidamente atualizadas e regularizadas, certamente impactarão negativamente na contratação de crédito para aquisição e/ou desenvolvimento de atividades na área rural pretendida.

O mesmo se refere à titularidade e ao histórico dominial do imóvel: os documentos comprobatórios da propriedade e de regularidade do imóvel devem estar devidamente atualizados, sendo que uma avaliação prévia dos titulares do direito deve ser minuciosamente realizada, de modo a se evitar riscos de evicção, que representa a perda do bem pelo adquirente.

Como proprietário de imóvel rural e titular de renda imobiliária dele decorrente, posso utilizá-la para garantia de operações financeiras?

Sim. Através do processo de securitização de recebíveis e emissão de CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários, a renda imobiliária futura pode ser antecipada ao proprietário, por meio de um investidor, sendo importante estratégia de alavancagem financeira e autofinanciamento de um imóvel/empreendimento.

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