Atenção, proprietários de imóveis: mudanças tributárias podem impactar diretamente seus rendimentos

Por Flavia Gatti | Sócia do Simões Pires na área de Direito Societário, Planejamento Sucessório e M&A.

Com a Reforma Tributária, as pessoas físicas locadoras de imóveis (bem como nos casos de arrendamento e cessão onerosa), poderão ser penalizadas financeiramente com o aumento da tributação sobre as receitas de locação.

Quem será considerado contribuinte do IBS e CBS?

Você poderá ser enquadrado como contribuinte do regime regular do IBS e CBS se atender a qualquer um dos critérios a seguir:

No ano-calendário anterior:

• Receita bruta oriunda de locação superior a R$ 240.000,00, e
• Locação de mais de três imóveis diferentes.

Notem que são requisitos cumulativos, ou ainda.

No próprio ano-calendário:

• Realizar no decorrer do ano operações imobiliárias com receita superior a 20% do limite de R$ 240.000,00 do ano anterior (R$ 288.000,00).

Impactos na tributação de Pessoas Físicas. Possível tributação de 36% sobre as receitas de locação.

Se os requisitos acima estiverem cumpridos, as pessoas físicas que explorem atividades imobiliárias terão uma carga tributária estimada em 36% sobre as receitas de locação, sendo 27,5% de imposto de renda (assim como cobrado atualmente) e mais IBS e CBS de até 30% da provável alíquota padrão de 28% de IBS e CBS (estimando-se em 8,4%).
Ressaltamos que a alíquota padrão de 28% ainda está em análise e poderá sofrer alterações.

Estruturar-se como pessoa jurídica: uma solução estratégica a longo prazo

Para proprietários que visam eficiência tributária, a constituição de uma pessoa jurídica imobiliária pode oferecer vantagens competitivas, tais como:

• Redução da carga tributária. A empresa imobiliária no Lucro Presumido estará sujeita ao IR e CSLL de 10,88% e, possivelmente, a IBS e CBS de 8,4%, somando, portanto, una carga tributária total de 19,28%.
• Melhor eficiência de gestão dos ativos imobiliários na pessoa jurídica imobiliária.

Salientamos, no entanto, que a constituição da empresa imobiliária dependerá de pagamento de ITBI na transferência dos imóveis, bem como das taxas cobradas pelos cartórios de imóveis competentes, o que certamente será compensado ao longo dos anos, caso a alíquota padrão da CBS e IBS seja aprovada em 28%.

Não seja pego de surpresa!

Com as mudanças em vigor, antecipar-se e avaliar suas opções é essencial.

Lembramos, por fim, que a reorganização dos ativos imobiliários em uma pessoa jurídica com objeto específico também é uma forma de planejamento sucessório e patrimonial sendo essa mais uma vantagem para a reorganização dos seus ativos.

Veja também: Direito Societário, M&A, Reestruturações e Planejamentos Sucessórios: Retrospectiva 2024 e Projeção 2025